本文摘要：是刺刀，就有机会见白；是黑马，就有逆袭的有可能。2018年是中国“98房改”二十周年，房地产行业新房年销售额从3580亿元剧增到当前的12万亿元的市场规模，房地产的生命力和对上下游产业的辐射力，影响了众多行业，也提高了中国城市化的前行动力。但2018年又是最重要的历史节点，房地产调控次数从2016年“930”以来高达400次，“房住不炒”背后，每一家房企都是以“低周转”手法、快跑姿态向规模发动冲击。

是刺刀，就有机会见白；是黑马，就有逆袭的有可能。2018年是中国“98房改”二十周年，房地产行业新房年销售额从3580亿元剧增到当前的12万亿元的市场规模，房地产的生命力和对上下游产业的辐射力，影响了众多行业，也提高了中国城市化的前行动力。但2018年又是最重要的历史节点，房地产调控次数从2016年“930”以来高达400次，“房住不炒”背后，每一家房企都是以“低周转”手法、快跑姿态向规模发动冲击。多达，2018年全年，销售额突破千亿的房企超过31家，销售额突破500亿的“定千亿”房企超过26家，行业集中度更加低。

2018房地产市场规模战下，又有哪些跑出围墙的黑马？千亿阵营扩充十五家 业绩增幅前十均超强60%2018年，销售额千亿以上的房企减少15家，总数超过31家。融信中国以142.63%的业绩增幅高居增幅榜榜首，此外，中国金茂，中梁有限公司，金科集团也超过80%+的增幅。值得注意的是，新城控股自2017年穿过千亿大关，2018年构建连跳跃挤身2000亿阵营，业绩增幅约74.82%。

图：千亿房企业绩增幅融信中国：五年十倍 千亿房企仅次于黑马作为2018年千亿房企业绩增幅第一的融信中国，从2016年开始，销售业绩一年翻一番。倒数三年，融信中国业绩增幅皆超强100%，2016年以107%的增幅构建246亿元的销售业绩，2017年销售额突破500亿元超过502.35亿元，增幅103.88%。

2018年堪称以142.63%的增幅突破千亿大关超过1218.83亿元，已完成全年1200亿元的销售目标。融信中国于2003年在福州正式成立，2015年公司合约销售突破110亿，2016年1月13号公司于香港联交所主板上市，把总部搬到到上海。

2017年融信中国与海亮集团创建战略合作，并购其地产版块持有人的部分地产项目55%股权，使公司更进一步已完成全国化布局。对于融信中国全国化布局，明确从城市看，公司在杭州、福州、上海等地，都维持了较慢速度的发展，例如杭州，累计到2018年年底，合约销售收入在杭州名列第二名，位居杭州市场第一梯队。同时融信中国探讨高效城市，我们耕耘长三角与海西地区，融信涉及负责人讲解，目前长三角和海峡西岸占到了全公司近80%的土储面积。

累计2018年上半年，融信中国土储面积大约2517万方，可售土储货值大约6800亿，土储平均值楼面价大约6463元，平均值销售单价大约21494元。对于2019年的业绩目标，融信中国涉及人士回应，下半年以来公司有助于调整导向，更为侧重利润和现金流。明确到营销，就是要构建“有回款的销售，有利润的快速增长”。

2019年整体经营思路依然是利润和现金流导向，会引人注目对规模的表达意见。中国金茂：规模有助于 探讨城市运营全面转型城市运营商的中国金茂，今年也在规模扩展上冲刺。2015-2017年三年，中国金茂销售业绩增长率分别同比快速增长39.99%、61.17%、42.84%，已完成填充快速增长路多达30%的目标。2018年，中国金茂签下目标将快速增长50%至1000亿元，月考虑到进占千亿阵营，并将未来三年填充增长率目标订为50%。

2018年，中国金茂构建1280亿销售业绩，比起2017年的693亿元快速增长84.7%。中国金茂控股集团有限公司是世界五百强企业之一中国中化集团有限公司旗下房地产和酒店板块的平台企业，于2007年8月17日在香港牵头交易所主板上市。

2015年，中国金茂具体城市运营商的战略定位，陆续全国多地布局产城一体化项目，2018年上半年中国金茂战略签下6个城市运营项目，提前完成2017业绩会上计划签下5个城市运营项目目标。中国金茂定位的“城市运营角色”涵盖研发、产业引入以及城市管理等业务，金茂曾公开发表回应，5年之后期望城市运营类项目对集团供应土地需要超过60%。

“规模有助于、效益优良、品质领先、服务引人注目”，是中国金茂的发展方针。金茂力争2020年构建2000亿销售，转入行业第一梯队。继续执行董事兼任首席执行官李从瑞曾在业绩不会回应回应，当中国金茂的销售超过两千亿后，不会根据市场情况减慢快速增长的速度，挽回毛利润是金茂的核心执着，依然不会把“效益优良”放到第一位。

中梁有限公司：阿米巴模式下的地产20强中梁在实施全国化扩展同时实施“总部一线，布局三四线”的战略，在去库存等政策的东风下，逃跑三四线城市楼市转好的行情，乘势夺下2018年1455.3亿元销售业绩，闯入房企TOP20。2017年，中梁地产明确提出“双千亿”目标：到 2021 年，销售额和总资产皆多达千亿，目标转入20 强劲，冲刺10强劲。而2016年中梁还是一匹销售额只有336.8亿的“定黑马”。

事实是，中梁提早38个月已完成三大目标大满贯。截至2018年上半年，中梁总资产突破千亿，超过1347.26亿元；亿翰智库研究院的数据表明，2018年前10月，中梁全口径销售额突破千亿超过1150亿，月挤身千亿阵营，名列房企销售第19位。

中梁有限公司坚决“耕耘长三角、面向华东、电磁辐射全国“的发展战略，在持续深化全国化布局中，扩展了四川、河南、湖南、山东、湖北、云南、重庆等新的区域。2018年中梁的触角堪称伸延至内蒙古、辽宁等地，以后覆盖全国110个城市。据认购说明书表明，中梁已入驻长三角、环渤海、中西部、海峡西岸、珠三角五大核心区内22省110个城市共316个项目，总土地储备面积多达3500万平方米。

中梁融合自身特色建构中国第一个地产阿米巴管理模式：区分控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构，总部向区域充份许可，区域作为经营主体，自主经营、独立核算、自负盈亏，最后构成了“精总部，强劲一线，小的组织”的阿米巴经营模式。为加快全国化进程，同大多数规模化房企一样，中梁自由选择在2016年将总部迁到上海2018年11月13日，中梁月递交招股书，打开回国港IPO之路，这也是将近8年白鱼上市房企中规模仅次于的一家。金科集团：地产+服务 2020年冲击2000亿顺利转型“美好生活服务商”的金科也在2018年重新加入千亿大军。2017年，金科构建749亿销售业绩，2018年以81.66%的增幅打破千亿超过1360.6亿元，构建金科股份联席总裁方明丰在2018年7月“2018年千亿俱乐部中会有金科”的确保。

方明富回应，金科将力争在2020年冲击2000亿元的目标。金科在布局上的“三圈一带”战略也是其可持续发展的关键点。金科以国家城市群发展战略为导向，战略布局以二线热点城市居多，一线和中心三线城市辅。

环绕“三圈一带”区域战略：即以环绕京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带为重点展开区域战略布局。2016年开始，金科有意识地减少重庆以外地区的拿地，使得每年重庆地区的追加土储占比从2015年的62.2%上升至2018年上半年的31.5%，同时中西部以外地区的拿地占比也有了大幅度的提升，从2015年的9.1%减至2018年上半年的36.1%。2014年，金科冲破产业综合运营的序幕。

据理解，金科产业目前已转入重庆、山西、成都、长沙、济南等８个省市，已完成了“八城十二园”的投资布局。10个科技产业园区项目全面落地。数据表明，累计2018年底，金科产业构建签下收益大约100亿元，入园企业多达1000家，园区总产值多达500亿元。

2019年1月15日，金科与弘阳集团顺利举办战略签下仪式。弘阳集团也算是是2018年地产圈逆袭黑马，由2017年178.1亿的销售额上升165.58%至2018年的473亿元。“要在行业里面有一席之地，适合的规模是必需的，但规模必须和公司的财务状况、资金结构给定，才能应付和消弭风险。

金科要在确保安全性的边际的情况下，去做到大规模”，方明富如是说。阳光城：大换血 引进中海、碧桂园系由管理团队阳光城首次转入千亿阵营，之后乘势夺下1628.56亿元的销售业绩。

2018年，阳光城构建销售金额1628.56亿元，比起2017年的915亿元快速增长77.98%，权益销售金额1183.25亿元，销售面积1266.38万平方米，权益销售面积895.11万平方米。其中，长三角、大福建、珠三角和京津冀地区分别贡献销售462.29亿元、326.42亿元、186.84亿元和52.45亿元，其他内地区域则600.56亿元。2017年5月从碧桂园辞职的吴建斌重新加入阳光城，一个月后朱荣斌阳光城，“双斌”的来临，阳光城开始呈现出“碧桂园式”发展路线，转变原先拿地模式，明确提出“三全”战略。

2017年，阳光城并开始把战线沉降到竞争更加小、地价更加较低的三四线城市。据朱荣斌透漏，2017年阳光城引发了一个投资拿地小高潮，在全国30多个区域，有几十个上百个团队铺天盖地地去拿地。归功于2017年的急速扩展，以及人才激励机制带给的员工积极性和运营效率提高，阳光城的规模很快不断扩大，2017年构建销售金额915亿元，同比快速增长95%；2018年销售金额1628.56亿元，同比快速增长77.98%，沦为千亿军团的一员，2018年阳光城夺下了83宗地块，权益土地价款为243亿元。

新城控股：1000亿向2000亿的横跨新城控股依赖2018年2210.98亿元的销售业绩，较慢冲进房企TOP10。新城控股自2017年进占千亿到2018年突破两千亿，仅有耗时一年时间，“住宅+商业”双轮驱动发展模式是其“黑马”愈演愈烈的关键。近年来，新城控股大大加快前进全国化布局，构成跨越房地产开发、投资、商业运营管理等领域协同发展战略。对于“住宅+商业”，新城控股副总裁欧阳捷曾回应，双轮驱动战略构成一种较为好的模式，住宅与商业两个业务需要互相承托，应付大大变化的市场环境。

截至目前，新城控股已在全国70余个大、中城市开建及开业96座吾悦广场；2018年构建19座吾悦广场的开业目标，总体开业数量超过42座。2018年新城控股经历了架构调整，住宅研发事业部在原本15家城市公司的基础上，拓展为10家区域公司以及15家城市公司；商业研发事业部除优化总部职能外，试点“事业部-区域-项目”三级管控模式；商业管理事业部新的正式成立8个区域公司。城市布局方面，截至2018年底，新城控股已布局全国98个城市，项目总数超强460个，坚决以长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩展的“1+3”战略布局。关于2019年目标，吾悦广场2019年计划开业22座。

同时，有媒体报道，2019年，新城控股合约签下总额目标是3500亿元。其中，住宅研发签下额目标2600亿，商业研发签下额目标850亿，商业管理签下额目标是40亿，其他业务10亿。定千亿房企阵营频现 黑马四房企构建业绩翻翻2018年，年度销售额在500亿—1000亿的定千亿房企阵营超过26家。

建发房产由2017年突破300亿的销售额乘势减少166.93%至离千亿只差将近40亿的距离。此外，新的力地产、东原地产、中国奥园也皆构建业绩翻翻，离千亿目标咫尺之遥。

图：定千亿房企（500-1000）业绩增幅建发房产：2018距千亿最近的定千亿黑马正式成立30多年的建发房产，仍然大同小异闽系房企公里／小时扩展的高调。亿翰智库数据表明，2017年，建发房产销售额超过359.8亿元，一年时间快速增长166.93%至2018年的960.4亿元，离千亿目标仅有劣将近40亿。

据建发房产2018年半年报，建发房产2018年的目标就是“去库存”、“胆签下”，2018年的业绩也主要来自于去年的储备。身兼建发集团旗下的专业房地产开发企业，建发房产从厦门跟上，目前业务遍布上海、深圳、广州、杭州、成都、长沙、武汉等二十余座城市，顺利研发了百余高品质房地产项目，产品牵涉到城市精品住宅、高端别墅、写字楼、商业及综合体、学校、医院、会议中心、五星级酒店、大型公建等类型。建发房产集团以房地产开发为核心，在上、下游行业拓展出有区域内领先的物业管理和土地一级运营业务，构成了旗下享有二百五十余家全资及有限公司企业的专业房地产开发集团，并通过旗下有限公司香港上市公司建发国际集团（股票代码：01908.HK）互通国际资本市场。

新的力地产：从一个项目到一千亿新的力地产，一家8年前从南昌跟上的地产企业，前3年只打造出了一个项目。第4年8盘同发，第6年构建百亿销售额，会师行业百强之佩，第8年以增幅116.63%超过925亿销售额，离千亿仅有一步之遥。

这个以火箭速度蹿升、顺利已完成逆袭的黑马企业，2017年，新的力地产将企业总部从福地南昌东迁到了上海，此举被视作是新力地产不应完全实施全国化布局所需的最重要战略之荐。新的力地产一直坚决“城市耕耘战略”，从2016年打开全国化布局，到2017年战略升级为“4+X”城市策略，即“以南昌为中心的中部区域”、“以上海为中心的长三角区域”、“以深圳为中心的珠三角区域”、“以成都为中心的西部区域”的全国四大区域布局。2018年，新的力地产已顺利布局26座城市，研发多达100个项目。产品方面，新的力早已构成“湾”“园”“悦”三条住宅”三大住宅产品线，“迷你型商业综合体”、“区域商业购物中心”，“城市级大型购物中心”、“精品公寓”、“超强甲级写字楼”五大商业产品线。

归功于产品线的标准化，新的力做了海湾系产品从拿地为准，5-6个月散户，12个月现金流回正；园系产品从拿地为准，7-8个月散户，15个月现金流回正。如此，大大提高了研发效率，减少了资金用于成本。东原地产：靠品质与服务已完成规模拓展的“羞一份”再行把土地储备好，等研究好产品，再行研发。

2018年，迪马股份旗下房地产板块东原地产步入业绩愈演愈烈，由2017年298亿快速增长104.06%至2018年的608.1亿元。就东原地产来讲，东原集团亦在大大苦练内功，创建企业长久快速增长的长效机制，力图做到一个顺利的中长跑企业。过去三四年，东原集团通过体系的建设大大赋能，从2015年主抓运营体系，到2016年捉投资，到2017年底明确提出区域化，再行到2018年特别强调大营销体系的登陆作战能力。

体系建设带给的的组织赋能起到立竿见影，东原集团需要在西安、昆明等城市较慢关上局面的原因某种程度在于对区域化的继续执行。东原地产是目前物业行业首个月上线公布三条跑出业态、给定社群及地产产品线的物业企业。

目前以“东御”“原臻”“原馨”三条管家线为主力服务体系的“原管家”将长年服务于东原集团“印”系列及“暇”系列产品。同时社区运营方面，东原地产创建还包括“童梦童永”儿童社区、“原.聚场”三个产品。

据报，东原地产在2017年之后夺下超强千亿的土地储备，加之印、暇系列在各大城市落地以来才能受到市场和客户的高度接纳,并最后助力构建500亿、50强劲的“双五”目标。中国奥园：业绩斩900亿 弹药充裕912.8亿，中国奥园已完成2018年730亿销售目标的125%。

2016年68.8%增长速度，2017年增幅78.1%，到2018年100.22%的增幅，三年时间，奥园合约销售金额填充年增长率超过82.37%。值得注意的是，2018年上半年中国奥园总计追加31个项目，建筑面积大约为727万平方米，其中有89%通过缴收购取得。追加土地成本大约为812亿元，平均值土地成本2065元/平方米；总计建筑面积大约为3001万平方米，可售货值大约为3275亿元，可可供未来3-4年发展必须；按土地储备区域产于区分，华南的土地储备总量为1541.7万平米，占到比51%。

业内人士分析，通过纯熟的收收购操作者，取得廉价土地，中国奥园坐拥了充裕且高质量的可售资源，而且由于地价较低，也确保了奥园较高的利润空间和去化优势，这也沦为奥园今年业绩和利润快速增长的一个最重要因素。2018年11月29日，中国奥园公司名称月由“中国奥园地产集团股份有限公司”更加改回“中国奥园集团股份有限公司”，体现公司的将来业务策略。

奥园管理层回应，近几年来，奥园构建持续横跨发展的较好态势，综合实力持续提高。奥园提前布局，目前已涵括地产研发、商业运营、物业管理、身体健康医美、文旅道家、跨境电商等板块，随着各板块规模的不断扩大，构成了“一业为主、横向发展”的业务格局。

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