本文摘要：（原标题：房企公司债发售遭到分类监管配对： 53家或遭到划入、32家被列风险类）一轮房地产牛市看尽众生相。有上市公司卖房保壳，算数意外中万幸；也有聪明险要资投资房地产，账面浮盈相当可观。房价上涨下奏乐传花首演，史上最低的3.38万亿库存也在加快消化。 然而，高潮迭起之时调控已风雨意欲来，房企公司债的分类监管政策剑指债券融资，而这正是频出的地王的最重要资金来源。可意识到的是，调控之手仍将冲刺，地产牛市之路如何演译不存在极大变数。

（原标题：房企公司债发售遭到分类监管配对： 53家或遭到划入、32家被列风险类）一轮房地产牛市看尽众生相。有上市公司卖房保壳，算数意外中万幸；也有聪明险要资投资房地产，账面浮盈相当可观。房价上涨下奏乐传花首演，史上最低的3.38万亿库存也在加快消化。

然而，高潮迭起之时调控已风雨意欲来，房企公司债的分类监管政策剑指债券融资，而这正是频出的地王的最重要资金来源。可意识到的是，调控之手仍将冲刺，地产牛市之路如何演译不存在极大变数。简介在监管层的一份测算中，目前交易所申报发债的房企中有111家合乎上述四项标准；但有53家不合乎分类监管中基础范围的拒绝。

针对房地产行业的调控在债券融资层面早已筹划。21世纪经济报导记者从相似监管层人士处独家得知，沪浅两交易所近期正在筹划房地产类公司债的分类监管新政，与证监会债券部构成的一份房地产类公司债分类监管方案（下称方案）有关，该方案月底9月初构成。按照方案，监管层将在房地产业公司债实行的分类监管思路，在遵循国务院明确提出在分类趋同的原则下推展公司信用类债券发售管理制度和信息透露标准的统一的应以，加深与交易商协会标准的距离。

不过，方案与交易商协会的标准也有所差异，其主要反映在：一是公司债将部分大型优质非上市民营企业划入了发债主体范围；二是公司债更加侧重实地考察发债主体的综合资质（如财务状况，盈利能力、债务能力等）；三是公司债通过信息透露等方式引领发行人合理确认发债规模。与此同时，方案也更进一步特别强调对发行人的信息透露和债务能力拒绝，增强增信措施、债券契约条款决定、筹措资金用途管理等事项，并以此建构基础范围+综合指标评价的分类监管框架，最后构建总量合理、结构优化、扶优限劣和风险高效率的政策目标。针对市场对上述分类监管放宽的理解，9月27日晚，一位相似监管层的知情人士回应，交易所此次具体门槛、分类监管，只是对规则的具体，并不是放宽。

之前内部已构成了规则，经过实践证明不切实际后，近期展开了公开发表，该人士回应，这一次就是指规则上对审查门槛做出了具体，归属于对规则的完备，没追加管理制度门槛，只是根据发行人风险属性有所不同，增强了对发行人的信批拒绝和中介机构核查拒绝，核心是增强市场约束机制。四条件框定：53家企业被划入21世纪经济报导记者了解到，监管层之所以通过分类监管增强对房地产类公司债的注目，原因与当前经济增长速度下降下的行业潜在风险渐渐显露出有关。

事实上，随着交易所版公司债的配套，房地产类公司的发债比例也在收缩。记者取得的一份监管层统计数据表明，房地产业公司债券发售规模增幅显著。房地产业2015年共计发售公司债券4122亿元，占到比18.94%，今年1-7月发行量5070亿元，占到比27.99%。尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业居多，总体资质较好、盈利能力较强、评级广泛较高，但随着经济增长速度下降、市场需求增长速度上升，行业潜在风险渐渐突显。

方案指出。主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同，因为原本的债券市场拆分目前必须展开统一。华中一家中型券商相同收益部人士指出，另一方面也和现在房价、地价加剧，房地产企业杠杆高抬背后筹划的风险因素有关。

不过，监管层在发行人门槛的确认上，也与交易商协会有所差异。例如监管层在交易商协会确认的管理制度范围基础上，减少行业名列靠前、企业规模较小、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。

根据全面推行方案，分类监管的基础范围涵括了资质较好、主体评级AA及以上的房地产企业发售公司债券，而发售主体也被限定版于符合以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业；二是以房地产居多业的中央企业；三是省级政府（不含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；四是中国房地产业协会名列前100名的其他民营非上市房地产企业。此外，若报告期内不存在违背国办发〔2013〕17号（《国务院办公厅关于之后作好房地产市场调控工作的通报》）规定的根本性违法行为，或经国土部门公安部门、并未按规定排查的房企也不得沦为发行人。而业内人士认为，若发行人在新标准的基础范围以外，应以将不出发债法院之佩。

这相等于新的为房地产类的发行人确认发售门槛，难道不会有一些不符合条件的企业的发债市场需求不被法院。前述相同收益部人士认为。而据21世纪经济报导记者掌控，在监管层的一份测算中，目前交易所申报发债的房企中有111家合乎上述四项标准；但另有53家不合乎分类监管中基础范围的拒绝，其中还包括北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、四川新希望房地产开发有限公司、沈阳亿约发展有限公司等。

32家被列风险框定基础范围后，方案还原作了综合指标评价体系展开分类，而指标又分成整体规模和流动性管理两类。其中整体规模分成包括最近一年末总资产大于200亿、最近一年度营业收入大于30亿、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负3项。而流动性管理则包括最近一年末扣减预收款后资产负债率多达65%、存货中研发产品（最近一年末账面价值）、开发成本（最近一年末账面价值）、土地储备（土地价值）于三四线城市的占比多达50%2项。

根据上述综合指标，监管层一并房地产企业区分为长时间类、注目类和风险类。其中，启动时两项指标的企业确认为注目类，启动时三项指标以上（不含三项）的企业确认为风险类。方案拒绝，对于风险类房企，结算机构需严苛风险控制措施，谨慎接续涉及项目，交易所则应该以必要方式与结算机构作好交流协商，完备上市预审核、上海证券交易所出让工作程序流程。

而对注目类的房企，则必须发行人针对更加明确的规定事项展开风险与根本性事项的及时提醒。监管层的考虑到是根据指标来展开风险分类，并采行针对性措施。中信证券一位固收人士指出，这样的分类措施，需要让一些趋向的风险更加明晰、早的被承销商和监管部门掌控。

事实上，按上述标准计量，大部分房企在分类中仍科长时间。21世纪经济报导记者从相似监管层处取得的一份统计数据表明，在对截至2016年3月底，上交所164家房地产申报企业展开测算后找到，长时间类、注目类和风险类的数量占到比分别为57%、23%和20%。

而从方案附件的两份内部测算来看，依然有不少于32家交易所申报发债房企在审查标准下被列入风险类，其中还包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等，此外另有37家企业沦为注目类。值得注意的是，该方案也考虑到了过渡期决定，即对于已取得交易所上市预审核意见函的申请人，应该参考风险类的管理标准获取外部借贷，并根据企业风险特征设置具备针对性的限制性债券契约条款。

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